Según el II Solvia Market View 2022, el valor de los inmuebles creció entre abril y junio trimestralmente un 2,4%, tendencia que continúa al alza, aunque de forma más moderada que en el primer trimestre del año, ya que el crecimiento fue entonces del 3,1%.

El mercado inmobiliario mantiene su dinamismo en el segundo trimestre de 2022, con un nivel de transacciones y precios de compra muy superior al del año pasado. Sin embargo, el contexto económico actual, marcado por la inflación, la subida de los tipos de interés o la falta de stock de viviendas, está provocando que las subidas de estas dos variables empiecen a estabilizarse, dando los primeros síntomas de un final de año con niveles más moderados.

Esta es una de las principales conclusiones del II Panorama del Mercado de Solvia 2022donde la empresa de servicios inmobiliarios estima un aumento de precios de entre el 3% y el 5% interanual hasta fin de año, que se mantendrá hasta 2023 con incrementos que no superen el 1,5%-2,5%.

Aunque todavía es perceptible el incremento del valor de la vivienda en el segundo trimestre interanual (8,3%) e incluso trimestral, con un 2,4%, ya se empieza a observar una ralentización. De hecho, el incremento trimestral en los tres primeros meses fue mayor (3,1%) y, por tipo de inmueble, la vivienda nueva (2.055 €/m2) registró un descenso trimestral del -0,7%, y la vivienda usada (1.937 €/m²) aumento moderado del 3,4%.

Para José Luis Bellosta, presidente de Solvia, «Aunque el dinamismo de la primera parte del año se moderará por la incertidumbre económica, los precios seguirán siendo positivos, especialmente en el mercado de segunda mano. También; Hay que tener en cuenta otro factor: la oferta aún no es capaz de cubrir el nivel de demanda actual, lo que ayudará a que la ralentización de las ventas no provoque una caída del valor de los inmuebles, que también se erige como refugio de inversionistas contra la inflación.

A nivel regional, las provincias de Guipúzcoa, Baleares y Madrid lideran los precios a nivel nacional, todos ellos por encima de los 3.000 €/m2 durante el segundo trimestre. A estos se suman Barcelona y Bizkaia, con valores más cercanos a los 2.750 €/m2. Sólo dos provincias registraron precios por debajo de los 700 €/m2, Ciudad Real y Cuenca.

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Madrid y Barcelona también cuentan con moderación de precios

como extraído de II Panorama del Mercado de Solvia 2022, las ciudades de Madrid y Barcelona vuelven a estar entre las tres capitales más caras de España, sólo por debajo de San Sebastián. Madrid, con un incremento interanual de los precios del 11,3%, supera la subida media nacional, situándose en 3.492 €/m2, cerca de los 3.564 €/m2 de Barcelona, ​​donde el precio de la vivienda subió sólo un 3,5 % anual al año La moderación en los incrementos de precios se hace más real si se evalúa el comportamiento del segundo trimestre en relación a los tres meses anteriores. Barcelona muestra un crecimiento del 2,2%, mientras que los precios avanzan un 1,4% en Madrid.

Por barrios, el barrio más caro de la capital, con valores cercanos a los 5.300 €/m2, es Salamanca y, en Barcelona, ​​Sarrià-Sant Gervasi, con rentas superiores a los 4.700 €/m2.

Las ventas también son moderadas en España

En lo que respecta a las transacciones, los datos en el Solvia muestran que, de hecho, el número de operaciones ha aumentado anualmente, con casi un 20% más de transacciones, pero ya se empiezan a observar pequeñas caídas en relación al trimestre anterior. Entre abril y junio, el volumen negociado cayó un 0,2% trimestral, lo que apunta a una moderación en la intensidad de contratación para el resto del año, tras recuperarse a niveles previos a la pandemia en 2021.

Las tensiones inflacionistas y el endurecimiento de las políticas monetarias de los bancos para contener la subida de precios afectaron a la capacidad de ahorro y gasto de los españoles, además de a las necesidades de financiación para la compra de vivienda, como se refleja en el crecimiento sostenido del Euribor. De esta forma, el impulso de la vivienda usada, con un incremento trimestral superior al 3%, no ha podido compensar la caída de la vivienda nueva, que ha registrado descensos de casi el 14%.

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Durante el segundo trimestre de 2022, a nivel autonómico, predominaron los descensos en el número de compras respecto al periodo comprendido entre enero y marzo de 2022, presentando descensos 11 de las 17 comunidades autónomas, mientras que en términos interanuales todas sufrieron avances de dos dígitos .

Respecto al mismo periodo de 2021, y a nivel provincial, Baleares y Santa Cruz de Tenerife registran los mayores incrementos en el número de operaciones, un 66,3% y un 54,7%, respectivamente, siendo Álava la única provincia en la que descienden ., en concreto un 3,7%.

Sin embargo, en comparación con el primer trimestre de 2022, hubo 28 provincias que registraron descensos en el número de operaciones. Guadalajara registró la mayor tasa negativa, con 18,4%; seguido de provincias donde las ventas también cayeron a doble dígito, como Zamora, Cáceres, Lugo, Cuenca, Almería y Palencia. Albacete tuvo el mayor incremento, superior al 25%, seguido de Santa Cruz de Tenerife con un 17,5%.

Los permisos de obra nueva muestran tendencia a la baja

como muestra el II Panorama del Mercado de Solvia 2022, o primeiro trimestre de 2022 fechou com 28.331 casas aprovadas, valor 19% superior ao do mesmo período de 2021, mas nos primeiros meses do segundo trimestre a tendência inverteu-se com descidas superiores a 20%, o que prevê uma contração para o resto del año. Las causas del cambio de tendencia se explican por la lenta entrada en el mercado de obra nueva debido al aumento de los costes de construcción, la falta de suelo acabado, la escasez de mano de obra cualificada o los vaivenes regulatorios. No obstante, aunque en menor medida, la actividad promocional continúa.

A nivel autonómico, Barcelona, ​​Madrid, Málaga, Valencia y Sevilla representan el 49% de los visados ​​que se concedieron en el primer trimestre a nivel nacional, siendo las zonas con mayor agilidad en la concesión de licencias. Entre ellos, Madrid y Barcelona concentran alrededor del 31% de los permisos de construcción.

Alquiler: los precios muestran la salud del sector

El precio del alquiler continúa con su evolución positiva y se sitúa en 11,3 €/m2 al mes en el segundo trimestre del año, lo que supone un incremento del 4,9% respecto al mismo periodo del año anterior y del 5,6% respecto al anterior cuarto. Todo ello, en un contexto de afectación de la oferta tras el límite máximo del 2% en la subida de alquileres hasta final de año y la incertidumbre de cómo regulará la Ley de Vivienda los precios de los alquileres. Habrá que ver cómo se desarrolla el impacto de la inflación, ya que la incertidumbre económica supondrá una disminución del poder adquisitivo de los inquilinos, reduciendo su capacidad financiera y aumentando las rentas.

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Al igual que ocurre con las ventas, los precios de alquiler en España son muy heterogéneos por provincias. Barcelona es donde más cuesta (15,4€/mes/m2), seguida de Madrid (14,6€/mes/m2) y Guipúzcoa (14,3€/mes/m2). Por el contrario, la provincia con las rentas más bajas es Jaén, con 5,3 €/mes/m2, seguida de Zamora, con 5,4 €/mes/m2. La tendencia alcista de los precios de alquiler, generalizada en prácticamente todas las provincias, tiene su mayor reflejo en regiones como Huelva, Pontevedra y Málaga, donde la tasa de evolución fue del 18,7%, 11,4% y 10,7%, respectivamente. Albacete es la única provincia con descensos (-1,6%).

Aproximadamente el 10% del parque de viviendas en España, concentrado en la costa y en las grandes ciudades, se destina al mercado de alquiler.

En cuanto a la rentabilidad bruta del alquiler, los datos recogidos por el Solvia indican que durante el segundo trimestre de 2022 se situó en el 7%, siete décimas más que en el mismo periodo del año anterior. La mayor rentabilidad la ofrece Huelva, que supera el 11%, mientras que otras provincias costeras, como Murcia, Valencia y Almería, presentan beneficios por encima del 8%. En cambio, lugares con precios elevados, como Madrid o Guipúzcoa, ofrecen rentabilidades inferiores al 5%.

En cuanto a las principales ciudades, la rentabilidad bruta de alquiler es del 4,5% de media en Madrid, estable respecto al trimestre anterior, aunque algunos distritos superan el 6%. En cuanto a Barcelona, ​​el mercado de alquiler en la ciudad de Barcelona durante el segundo trimestre ofreció una rentabilidad bruta media del 4,1%.

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